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以投融資視角，看城市更新項(xiàng)目落地的難點(diǎn)和策略（案例解析）

發(fā)布時(shí)間：2026-01-30

城市更新是推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的核心抓手，如今已從大規(guī)模的增量建設(shè)，逐步轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效的發(fā)展新階段。截至2025年，我國(guó)城市更新領(lǐng)域年度投資規(guī)模預(yù)計(jì)達(dá)10萬(wàn)億元左右，覆蓋老舊小區(qū)改造、地下管網(wǎng)升級(jí)、歷史文化保護(hù)等多個(gè)應(yīng)用場(chǎng)景。但從投融資角度來(lái)看，城市更新項(xiàng)目普遍面臨周期長(zhǎng)、收益弱、風(fēng)險(xiǎn)復(fù)雜等問(wèn)題，資金如何籌措、如何實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期收支平衡，成為項(xiàng)目順利落地的核心難題。本文將聚焦投融資這一核心維度，深入剖析城市更新落地過(guò)程中的關(guān)鍵難點(diǎn)，并結(jié)合現(xiàn)行政策導(dǎo)向與真實(shí)實(shí)踐案例，提出系統(tǒng)性的應(yīng)對(duì)策略，同時(shí)通過(guò)典型案例詳細(xì)拆解其落地路徑。

一、投融資視角下城市更新落地核心難點(diǎn)

城市更新項(xiàng)目兼具公益性與市場(chǎng)化屬性，再疊加規(guī)劃管控、產(chǎn)權(quán)界定、后期運(yùn)營(yíng)等多重約束條件，導(dǎo)致投融資環(huán)節(jié)存在諸多堵點(diǎn)，直接影響項(xiàng)目推進(jìn)效率與長(zhǎng)期可持續(xù)性。

（一）資金供需錯(cuò)配突出，融資渠道單一且受限

城市更新項(xiàng)目前期投入大、投資回收周期長(zhǎng)，這與社會(huì)資本追求短期收益的訴求存在天然矛盾。一方面，像老舊小區(qū)基礎(chǔ)改造、地下管網(wǎng)維修這類(lèi)純公益性項(xiàng)目，自身缺乏穩(wěn)定的現(xiàn)金流支撐，完全依靠財(cái)政資金投入難以持續(xù)——盡管中央財(cái)政每年都會(huì)安排專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)助資金，2025年獲得補(bǔ)助支持的城市已擴(kuò)大至20個(gè)，西部城市單城最高補(bǔ)助額度達(dá)12億元，但面對(duì)萬(wàn)億級(jí)的整體投資需求，仍顯得杯水車(chē)薪。另一方面，老舊廠(chǎng)區(qū)轉(zhuǎn)型、商業(yè)街區(qū)升級(jí)等準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，投資回報(bào)周期普遍在8-10年，而社會(huì)資本通常更傾向于3-5年的短期回報(bào)周期，這直接導(dǎo)致其參與積極性不足。融資渠道受限進(jìn)一步加劇了資金壓力。傳統(tǒng)銀行信貸受限于項(xiàng)目抵押物不足、收益預(yù)期不確定等因素，審批門(mén)檻偏高且貸款期限較短，很難匹配城市更新項(xiàng)目10年以上的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)周期；城市更新專(zhuān)項(xiàng)債券發(fā)行則面臨信用評(píng)級(jí)嚴(yán)格、發(fā)行規(guī)模受限等問(wèn)題，且僅適用于部分合規(guī)性強(qiáng)、流程完善的項(xiàng)目；REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）等新興融資工具雖已取得階段性突破，但目前底層資產(chǎn)確權(quán)難度大、發(fā)行流程繁瑣，僅能覆蓋少數(shù)收益穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，無(wú)法滿(mǎn)足大規(guī)模的資金需求。

（二）收益平衡機(jī)制缺失，投資回報(bào)不確定性高

收益權(quán)缺乏有效保障、利益分配機(jī)制不清晰，是制約社會(huì)資本參與城市更新的關(guān)鍵瓶頸。城市更新項(xiàng)目往往需要兼顧公益業(yè)態(tài)與經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，純公益部分的投入難以通過(guò)市場(chǎng)化方式回收成本，而經(jīng)營(yíng)性部分的收益又會(huì)受規(guī)劃限制、業(yè)態(tài)培育周期等因素影響，整體收益測(cè)算難度較大。部分項(xiàng)目雖嘗試通過(guò)“租金+物業(yè)運(yùn)營(yíng)+增值服務(wù)”的模式實(shí)現(xiàn)盈利，但由于前期投入規(guī)模大，短期內(nèi)很難覆蓋成本。以無(wú)錫藍(lán)系列園區(qū)更新項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目雖最終實(shí)現(xiàn)盈利，但高度依賴(lài)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)與資源整合能力，難以快速?gòu)?fù)制推廣。政策連續(xù)性不足進(jìn)一步放大了投資回報(bào)的不確定性。城市更新項(xiàng)目周期長(zhǎng)，往往會(huì)跨越政府換屆、政策調(diào)整等多個(gè)階段，若后續(xù)政策發(fā)生變化或前期承諾無(wú)法兌現(xiàn)，將直接影響社會(huì)資本的收益預(yù)期。比如，部分項(xiàng)目因規(guī)劃調(diào)整、審批流程變更導(dǎo)致工期延誤，不僅大幅增加資金占用成本，還提升了運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而降低了項(xiàng)目的投資吸引力。此外，產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜、土地用途轉(zhuǎn)換流程繁瑣等問(wèn)題，也導(dǎo)致項(xiàng)目資產(chǎn)難以有效盤(pán)活，進(jìn)一步加劇了投資回報(bào)的不確定性。

（三）制度性交易成本高，投融資效率亟待提升

現(xiàn)行政策體系大多是為增量建設(shè)設(shè)計(jì)的，難以適配存量更新項(xiàng)目的投融資需求。在審批環(huán)節(jié)，城市更新項(xiàng)目需涉及規(guī)劃調(diào)整、產(chǎn)權(quán)變更、消防驗(yàn)收等多個(gè)流程，部門(mén)之間協(xié)調(diào)成本高、審批周期長(zhǎng)，部分項(xiàng)目因?qū)徟鞒谭爆崒?dǎo)致建設(shè)進(jìn)度滯后，直接影響資金使用效率與收益實(shí)現(xiàn)。在標(biāo)準(zhǔn)適配方面，存量建筑改造往往會(huì)面臨消防、日照等現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)與原有建筑條件不符的問(wèn)題，目前缺乏靈活的適配機(jī)制，這不僅增加了項(xiàng)目改造難度，還額外抬高了資金投入。信息不對(duì)稱(chēng)問(wèn)題進(jìn)一步降低了投融資效率。社會(huì)資本在開(kāi)展項(xiàng)目調(diào)研、收益測(cè)算等前期工作時(shí)，難以獲取全面、透明的項(xiàng)目核心信息；而政府部門(mén)對(duì)社會(huì)資本的投資訴求、運(yùn)營(yíng)能力也缺乏充分了解，導(dǎo)致雙方合作難以找到精準(zhǔn)的利益契合點(diǎn)。部分項(xiàng)目因前期溝通不充分，出現(xiàn)投融資方案與項(xiàng)目實(shí)際需求脫節(jié)的情況，最終影響項(xiàng)目落地效果。

（四）風(fēng)險(xiǎn)防控體系不完善，投融資風(fēng)險(xiǎn)集中

城市更新項(xiàng)目存在多種復(fù)合型風(fēng)險(xiǎn)，且難以有效分散，這在很大程度上制約了資本的參與意愿。從風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型來(lái)看，政策風(fēng)險(xiǎn)（如規(guī)劃調(diào)整、稅收政策變化）、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)（如業(yè)態(tài)培育失敗、租金下跌）、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)（如居民矛盾協(xié)調(diào)、設(shè)施維護(hù)）相互交織，但目前針對(duì)這類(lèi)項(xiàng)目的專(zhuān)項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制尚未完善。以城中村改造項(xiàng)目為例，此類(lèi)項(xiàng)目涉及大量居民搬遷安置工作，若矛盾化解不力，極易導(dǎo)致項(xiàng)目停滯，給投融資雙方造成巨大損失。風(fēng)險(xiǎn)緩釋工具不足進(jìn)一步加劇了風(fēng)險(xiǎn)壓力。當(dāng)前城市更新領(lǐng)域缺乏專(zhuān)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與對(duì)沖工具，金融機(jī)構(gòu)與社會(huì)資本難以有效規(guī)避項(xiàng)目全周期內(nèi)的各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)。部分項(xiàng)目雖引入了擔(dān)保機(jī)制，但擔(dān)保額度有限、覆蓋范圍較窄，無(wú)法充分保障資金安全，這也導(dǎo)致資本參與積極性受到限制。

二、投融資視角下城市更新落地優(yōu)化策略

要破解城市更新的投融資難題，核心是立足“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、公眾參與”的可持續(xù)發(fā)展模式，從機(jī)制創(chuàng)新、渠道拓寬、成本降低、風(fēng)險(xiǎn)防控四個(gè)維度協(xié)同發(fā)力，實(shí)現(xiàn)資金供給與項(xiàng)目需求的精準(zhǔn)匹配，保障項(xiàng)目長(zhǎng)期穩(wěn)定落地。

（一）構(gòu)建多元投融資體系，拓寬資金供給渠道

強(qiáng)化財(cái)政資金的引導(dǎo)帶動(dòng)作用，撬動(dòng)社會(huì)資本形成合作合力。中央層面可通過(guò)發(fā)行超長(zhǎng)期特別國(guó)債、安排預(yù)算內(nèi)投資等方式，重點(diǎn)支持純公益性城市更新項(xiàng)目；地方政府可整合各類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)資金，設(shè)立城市更新引導(dǎo)基金，通過(guò)“優(yōu)先級(jí)+劣后級(jí)”的結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)，吸引保險(xiǎn)資金、養(yǎng)老金等長(zhǎng)期資本參與項(xiàng)目投資。以貴陽(yáng)市新華印刷廠(chǎng)危舊廠(chǎng)房改造項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目采用“政府+省級(jí)國(guó)企+社會(huì)運(yùn)營(yíng)商”的合作模式，通過(guò)多方資金整合保障了項(xiàng)目資金穩(wěn)定供應(yīng)，為同類(lèi)項(xiàng)目提供了可借鑒的經(jīng)驗(yàn)。創(chuàng)新金融產(chǎn)品與工具，適配城市更新項(xiàng)目的長(zhǎng)期周期需求。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)開(kāi)發(fā)“城市更新貸”等專(zhuān)屬信貸產(chǎn)品，將貸款期限延長(zhǎng)至10-15年，與項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)周期精準(zhǔn)匹配；擴(kuò)大城市更新專(zhuān)項(xiàng)債券發(fā)行規(guī)模，簡(jiǎn)化審批流程，將更多準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目納入支持范圍。同時(shí)，加快推進(jìn)REITs試點(diǎn)擴(kuò)容，拓寬底層資產(chǎn)覆蓋范圍，將老舊廠(chǎng)房改造、商業(yè)街區(qū)運(yùn)營(yíng)等收益穩(wěn)定的項(xiàng)目納入發(fā)行標(biāo)的，通過(guò)資產(chǎn)證券化實(shí)現(xiàn)資本退出，提升資本流動(dòng)性。

（二）完善收益平衡機(jī)制，穩(wěn)定投資回報(bào)預(yù)期

優(yōu)化業(yè)態(tài)組合與利益分配模式，實(shí)現(xiàn)公益屬性與經(jīng)營(yíng)收益的雙贏(yíng)。采用“肥瘦搭配”的項(xiàng)目打包模式，將公益性項(xiàng)目與高收益經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目統(tǒng)籌開(kāi)發(fā)，通過(guò)經(jīng)營(yíng)性收益彌補(bǔ)公益部分的投入缺口。建立清晰的利益分配機(jī)制，明確政府與社會(huì)資本的收益分成比例，保障社會(huì)資本獲得合理回報(bào)——政府可通過(guò)讓渡特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、廣告位使用權(quán)、新增空間開(kāi)發(fā)權(quán)等方式，換取社會(huì)資本對(duì)公益項(xiàng)目的投入。以無(wú)錫藍(lán)系列園區(qū)更新項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目通過(guò)多元化盈利模式，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)人、運(yùn)營(yíng)者、政府管理方的三方共贏(yíng)，其成功經(jīng)驗(yàn)具備復(fù)制推廣價(jià)值。強(qiáng)化政策連續(xù)性與穩(wěn)定性，筑牢資本參與信心。地方政府應(yīng)出臺(tái)城市更新長(zhǎng)效支持政策，明確項(xiàng)目審批、土地利用、稅收優(yōu)惠等方面的固定標(biāo)準(zhǔn)，避免因政府換屆、政策調(diào)整等因素影響項(xiàng)目推進(jìn)。建立政策承諾清單制度，將涉及社會(huì)資本收益的相關(guān)承諾以書(shū)面形式固化，通過(guò)法律手段保障社會(huì)資本的合法權(quán)益，穩(wěn)定其投資預(yù)期。

（三）深化制度創(chuàng)新，降低投融資交易成本

優(yōu)化審批流程與標(biāo)準(zhǔn)體系，提升投融資效率。建立城市更新專(zhuān)項(xiàng)審批通道，推行“并聯(lián)審批、簡(jiǎn)化清單”制度，大幅縮短項(xiàng)目審批周期；針對(duì)存量建筑改造的特點(diǎn)，制定彈性適配的消防、日照等標(biāo)準(zhǔn)，避免因標(biāo)準(zhǔn)僵化導(dǎo)致過(guò)度改造、增加資金投入。強(qiáng)化城市體檢與更新規(guī)劃的銜接，建立“專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃—片區(qū)策劃—項(xiàng)目實(shí)施方案”的全流程規(guī)劃體系，精準(zhǔn)匹配投融資需求，避免資源錯(cuò)配。健全信息披露與溝通機(jī)制，破解信息不對(duì)稱(chēng)難題。搭建政府與社會(huì)資本常態(tài)化溝通平臺(tái)，公開(kāi)項(xiàng)目規(guī)劃、收益測(cè)算、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等核心信息，保障社會(huì)資本的知情權(quán)與參與權(quán)。鼓勵(lì)第三方專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)參與項(xiàng)目評(píng)估與監(jiān)督，提升信息透明度，促進(jìn)雙方高效對(duì)接，降低溝通成本與決策風(fēng)險(xiǎn)。

（四）建立全周期風(fēng)險(xiǎn)防控體系，分散投融資風(fēng)險(xiǎn)

構(gòu)建多元風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制，降低單一主體的風(fēng)險(xiǎn)壓力。政府應(yīng)主動(dòng)承擔(dān)政策風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)等系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金、提供財(cái)政貼息等方式，對(duì)沖項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中的不確定性；社會(huì)資本與金融機(jī)構(gòu)則聚焦市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)優(yōu)化業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)、購(gòu)買(mǎi)商業(yè)保險(xiǎn)等方式實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)緩釋。建立項(xiàng)目全生命周期風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制，提前預(yù)判搬遷安置、規(guī)劃調(diào)整等潛在風(fēng)險(xiǎn)，制定完善的應(yīng)急預(yù)案。完善土地與產(chǎn)權(quán)管理制度，夯實(shí)風(fēng)險(xiǎn)防控基礎(chǔ)。簡(jiǎn)化土地用途轉(zhuǎn)換審批流程，允許工業(yè)用地依規(guī)轉(zhuǎn)型為研發(fā)、文創(chuàng)等用途，并給予容積率獎(jiǎng)勵(lì)、地價(jià)優(yōu)惠等激勵(lì)政策，提升資產(chǎn)盤(pán)活效率。建立復(fù)雜產(chǎn)權(quán)處置機(jī)制，明確歷史建筑、共有產(chǎn)權(quán)房屋的更新路徑，通過(guò)分層確權(quán)、協(xié)議出讓等方式，破解產(chǎn)權(quán)糾紛難題，降低資產(chǎn)處置風(fēng)險(xiǎn)。

三、城市更新投融資落地典型案例及路徑拆解

實(shí)踐是檢驗(yàn)投融資模式可行性的核心標(biāo)準(zhǔn)。以下選取老舊小區(qū)改造、商業(yè)載體更新等典型場(chǎng)景的真實(shí)案例，詳細(xì)拆解其投融資落地路徑，為同類(lèi)項(xiàng)目提供可復(fù)制、可推廣的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)。

（一）北京勁松北社區(qū)：“政府+社會(huì)資本+居民”三方共擔(dān)模式，破解老舊小區(qū)改造資金困局

北京勁松北社區(qū)建成于上世紀(jì)80年代，是典型的老舊小區(qū)，存在基礎(chǔ)設(shè)施老化、公共空間不足等突出問(wèn)題，前期因資金短缺、收益預(yù)期不明等原因，改造工作多次停滯。該項(xiàng)目創(chuàng)新性構(gòu)建“三方共擔(dān)”投融資體系，最終實(shí)現(xiàn)可持續(xù)落地，核心路徑如下：

資金籌措路徑：分層投入，責(zé)任明晰。政府層面，由市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政共同承擔(dān)基礎(chǔ)類(lèi)改造資金，重點(diǎn)覆蓋道路硬化、管網(wǎng)維修等公益性工程；社會(huì)資本層面，引入愿景集團(tuán)以“改造+長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)”模式整體參與，累計(jì)投入3000萬(wàn)元，用于自選類(lèi)改造（如小區(qū)智能化升級(jí)、公共空間打造）及后期運(yùn)營(yíng)；居民層面，通過(guò)“先服務(wù)、后收費(fèi)”的模式引導(dǎo)自愿出資，樹(shù)立“誰(shuí)受益、誰(shuí)出資”的理念，最終通過(guò)民主投票實(shí)現(xiàn)“雙過(guò)半”（同意戶(hù)數(shù)、同意面積均超50%），為項(xiàng)目落地奠定了堅(jiān)實(shí)的民意基礎(chǔ)。

收益平衡路徑：盤(pán)活存量，長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)。該項(xiàng)目的核心突破點(diǎn)是盤(pán)活社區(qū)內(nèi)1000余平方米的閑置低效空間，通過(guò)改造再利用挖掘穩(wěn)定收益點(diǎn)：將200平方米的老舊車(chē)棚改造后，新增便民商店并通過(guò)出租獲取收益；配套用房引入百年義利等知名連鎖品牌，穩(wěn)定收取租金；同時(shí)將小區(qū)物業(yè)、停車(chē)管理等服務(wù)打包給社會(huì)資本統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，設(shè)置3年物業(yè)扶持期，保障企業(yè)短期投資回報(bào)平衡，長(zhǎng)期則通過(guò)穩(wěn)定的物業(yè)費(fèi)與商業(yè)收益覆蓋成本并實(shí)現(xiàn)微利。

風(fēng)險(xiǎn)防控路徑：多元分擔(dān)，全程協(xié)同。政府主要承擔(dān)政策風(fēng)險(xiǎn)與社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)出臺(tái)專(zhuān)項(xiàng)支持政策、協(xié)調(diào)居民訴求等方式保障項(xiàng)目順利推進(jìn)；社會(huì)資本承擔(dān)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理提升服務(wù)質(zhì)量，穩(wěn)定收益來(lái)源；居民通過(guò)參與投票與自愿付費(fèi)，降低項(xiàng)目推進(jìn)中的阻力風(fēng)險(xiǎn)，最終形成“政府兜底、企業(yè)運(yùn)營(yíng)、居民參與”的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)格局。

（二）印力集團(tuán)消費(fèi)REITs模式：存量資產(chǎn)證券化，實(shí)現(xiàn)商業(yè)載體更新資金滾動(dòng)循環(huán)

印力集團(tuán)聚焦商業(yè)購(gòu)物中心更新運(yùn)營(yíng)，傳統(tǒng)模式下存在資金沉淀久、回收周期長(zhǎng)的突出痛點(diǎn)。該集團(tuán)以杭州西溪印象城為核心載體，通過(guò)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs實(shí)現(xiàn)投融資閉環(huán)，為商業(yè)類(lèi)城市更新項(xiàng)目提供了重要借鑒，詳細(xì)路徑如下：

資金籌措路徑：資產(chǎn)上市，多元募資。項(xiàng)目選取運(yùn)營(yíng)成熟、收益穩(wěn)定的杭州西溪印象城作為底層資產(chǎn)（該項(xiàng)目全年客流量超2000萬(wàn)人次，租金收繳率連續(xù)多年超99%），聯(lián)合中金公司發(fā)行中金印力消費(fèi)REIT，成功募集資金30億元，突破了傳統(tǒng)銀行信貸與自有資金的局限，實(shí)現(xiàn)大規(guī)模低成本融資。所募資金主要用于上海前灣印象城新建、天津和平印象城改造等新項(xiàng)目，形成“存量盤(pán)活-增量投入”的資金循環(huán)模式。

收益平衡路徑：穩(wěn)定分紅，多方共贏(yíng)。一方面，底層資產(chǎn)（杭州西溪印象城）通過(guò)穩(wěn)定的租金收入保障REIT產(chǎn)品收益，上市后已完成3次現(xiàn)金分紅，為投資者提供了穩(wěn)定的投資回報(bào)；另一方面，新項(xiàng)目改造運(yùn)營(yíng)成熟后，將形成新的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，未來(lái)可繼續(xù)納入REITs發(fā)行標(biāo)的，實(shí)現(xiàn)“資產(chǎn)培育-上市募資-再投資”的良性循環(huán)。同時(shí)，項(xiàng)目更新后顯著提升了所在區(qū)域的商業(yè)配套水平，帶動(dòng)消費(fèi)升級(jí)，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)收益與城市發(fā)展的雙贏(yíng)。

退出路徑：證券化退出，提升流動(dòng)性。傳統(tǒng)商業(yè)更新項(xiàng)目的收益周期長(zhǎng)達(dá)15-20年，而REITs通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)交易實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化退出，投資者可通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)自由買(mǎi)賣(mài)產(chǎn)品，企業(yè)也可通過(guò)合理減持實(shí)現(xiàn)資金回籠，大幅提升了資本流動(dòng)性，有效解決了商業(yè)更新項(xiàng)目“投得進(jìn)、退不出”的核心難題。

（三）江西萍鄉(xiāng)富麗小區(qū)：政策性金融“融資+融智”，實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)連片改造可持續(xù)

江西萍鄉(xiāng)富麗小區(qū)及周邊28個(gè)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目，涉及居民近1.5萬(wàn)戶(hù)，屬于典型的公益性強(qiáng)、自身收益薄弱的城市更新項(xiàng)目。國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行通過(guò)“融資+融智”相結(jié)合的方式，全力助力項(xiàng)目落地，其投融資路徑如下：

資金籌措路徑：政策性貸款為主，連片統(tǒng)籌發(fā)力。項(xiàng)目由國(guó)開(kāi)行江西分行提供1000萬(wàn)元長(zhǎng)期貸款，貸款期限與項(xiàng)目改造、運(yùn)營(yíng)周期精準(zhǔn)匹配，有效解決了短期資金缺口；同時(shí)，地方政府整合片區(qū)改造專(zhuān)項(xiàng)資金，統(tǒng)籌推進(jìn)28個(gè)小區(qū)連片改造，避免了單一小區(qū)改造資金不足的問(wèn)題。政策性銀行提前介入項(xiàng)目規(guī)劃階段，提供全流程融資咨詢(xún)服務(wù)，確保融資方案與改造方案同步設(shè)計(jì)、同步落地。

收益平衡路徑：小賬+大賬統(tǒng)籌，多元彌補(bǔ)缺口。項(xiàng)目采用“小賬算小區(qū)、大賬算片區(qū)”的收益平衡思路：小賬層面，小區(qū)改造完成后，通過(guò)規(guī)范物業(yè)管理收取物業(yè)費(fèi)、停車(chē)費(fèi)，覆蓋部分日常運(yùn)營(yíng)成本；大賬層面，統(tǒng)籌片區(qū)內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等經(jīng)營(yíng)性設(shè)施的收益權(quán)，改造后片區(qū)人氣提升帶動(dòng)商販入駐率提高，經(jīng)營(yíng)收入穩(wěn)步增加，形成穩(wěn)定的還貸現(xiàn)金流，最終實(shí)現(xiàn)“微利可持續(xù)”的運(yùn)營(yíng)模式，有效破解了純公益性項(xiàng)目收益不足的難題。

保障路徑：全流程協(xié)同，降低綜合風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)開(kāi)行不僅提供資金支持，更全程參與項(xiàng)目收益測(cè)算、還款規(guī)劃等“融智”服務(wù)，幫助建設(shè)方優(yōu)化改造方案，提升項(xiàng)目可行性；政府負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)居民訴求、落實(shí)配套支持政策，降低項(xiàng)目推進(jìn)中的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)與政策風(fēng)險(xiǎn)，形成“政策性金融支持+政府統(tǒng)籌協(xié)調(diào)”的雙重保障機(jī)制。

四、結(jié)語(yǔ)

城市更新的投融資難題，本質(zhì)上是資金供給、收益實(shí)現(xiàn)、風(fēng)險(xiǎn)防控與制度保障的多重適配問(wèn)題。從投融資視角來(lái)看，破解這一難題，既需要強(qiáng)化政府的引導(dǎo)與保障作用，通過(guò)政策創(chuàng)新、資金撬動(dòng)、制度完善，搭建優(yōu)質(zhì)的投融資環(huán)境；更需要激發(fā)市場(chǎng)主體的活力，通過(guò)多元化融資渠道、市場(chǎng)化收益機(jī)制、專(zhuān)業(yè)化運(yùn)營(yíng)能力，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目長(zhǎng)期收支平衡。上述典型案例充分印證了“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、公眾參與”模式的可行性，其差異化的投融資路徑，為不同類(lèi)型、不同場(chǎng)景的城市更新項(xiàng)目提供了寶貴的實(shí)操借鑒。未來(lái)，隨著金融工具的持續(xù)創(chuàng)新、政策體系的不斷完善，城市更新項(xiàng)目將逐步實(shí)現(xiàn)投融資可持續(xù)、落地高效化，為城市高質(zhì)量發(fā)展注入強(qiáng)勁動(dòng)力。

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